על פי נתוני בנק ישראל למעלה משבעה מיליארד שקלים נלקחו על ידי הישראלים בהלוואות דיור ומשכנתא בשנת 2020, כאשר כשליש מן הסכום האמור בוצע לצורך מחזור משכנתאות קיימות.
מהו מחזור משכנתא
מחזור משכנתא הוא פעולה בה הלווים נוטלים הלוואת משכנתא חדשה, בסכום המשכנתא אשר ותר לתשלום, לצורך סילוק ההלוואה הישנה. מטרת המחזור היא שיפור של התנאים והעלויות, הן כתוצאה משינויים במשק והן כתוצאה משינויים לחיוב או לשלילה, ביכולת ההחזר של הלווים.
מחזור משכנתא פועלים
בנק הפועלים הוא בנק מוביל בענף המשכנתאות, ומצביע על גידול עקבי בהיקף המשכנתאות הניתנות על ידו מזה כשלוש שנים, לרבות בשנת משבר הקורונה המאתגרת. במטרה לשמר את היקף המשכנתאות שניתנו על ידי הבנק, ולמנוע זליגה של לקוחות, העמיד הבנק לרשות לקוחותיו מנגנון משומן, יעיל ושירותי בתחום מחזור משכנתא פועלים, תוך התאמה לצרכי השוק והלקוחות.
כיצד מתבצע מחזור משכנתא פועלים
לפני הכל חשוב לדעת כי פעולת מחזור המשכנתא ניתנת לביצוע ללקוחות כל הבנקים- אל מול כל הבנקים, ללא מגבלות ומחויבות כלפי הבנק בו מתנהלת המשכנתא, בין אם מדובר בבנק הפועלים ובין אם בבנקים האחרים.
נתון חשוב נוסף: לא ניתן לקבוע כיום כי בנק אחד עדיף על האחרים בענף המשכנתאות, ומדובר בהצעות אישיות המשתנות תדירות לבקרים ומושפעות ממגוון רחב של פרמטרים.
מהם הפרמטרים המשפיעים על מחזור המשכנתא
בעת נטילת המשכנתא נקבעו תנאים וריביות ששיקפו הן את מצב השוק, והן את רמת הסיכון והיכולת של הלווים. לאחר שנים ארוכות של תשלום, ערך ההלוואה הנקובה ירד, במקרים רבים ערך הנכס עלה כתוצאה מהתחממות בגזרת הנדל"ן, מה שהופך את רכיב אחוז המימון לנמוך יותר וכפועל יוצא מפחית את רמת הסיכון של הבנק.
הריבית במשק ושינויים רגולטוריים אחרים משפיעים אף הם על תנאי המשכנתא החדשים בהם ניתן לזכות, כאשר למרות האמרת הריביות עם פרוץ משבר הקורונה, בהמשך ניתן היה ראות התייצבות ואף ירידה- שהופכות את התקופה לחמה במיוחד בשוק מחזור המשכנתאות.
פרמטר חשוב ומשפיע נוסף הוא מצבו האישי של הלווה. עליה בכושר ההשתכרות ויכולת ההחזר, שינויים משפחתיים, קיום או סיום של הלוואות אחרות.
במקרים רבים, לאורך השנים בזכות התפתחות מקצועית, עלייה בשכר, ילדים שבגרו והפחתה בהוצאות- תחול עליה ביכולת ההחזר של הלווה שתאפשר מחזור של המשכנתא, צמצום של שנות ההחזר- והפחתה בעלויות הריבית שיוזילו באופן מהותי את עלות הלוואת המשכנתא הכוללת.
השינויים ברכיב הפריים
החלטת בנק ישראל מחודש ינואר 2021 (שהורחבה גם לציבור בעלי המשכנתאות הקיימות לצרכי מחזור בחודש פברואר 2021), יצרה שינוי של ממש בתמהיל המשכנתאות האופציונלי, והביאה לקוחות רבים לבקשות מחזור משכנתא, בבנק הפועלים ובבנקים האחרים.
ההחלטה קבעה למעשה, כי בניגוד למגבלה הקיימת, אשר מאפשרת נטילה של 33% בלבד מערך המשכנתא הכולל תחת ריבית הפריים- האפשרות תורחב לכדי עד 66%- שני שלישים מערך המשכנתא כולה. הפריים כיום נמצא בשפל ומחזור המשכנתא תוך הסבת סכומי ההלוואה ממסלולים יקרים יותר למסלול זה- תביא בהכרח להפחתה ניכרת בעלות ההחזר החודשי. יחד עם זאת, מסלול הפריים הוא המסלול התנודתי ביותר וידע בעבר קפיצות אגרסיביות בריבית, ובהסתכלות לטווח הארוך לא בהכרח מומלץ להטיל את מרבית הביצים בסל הזה.
תכנון נכון של מחזור המשכנתא באמצעות יועץ משכנתאות יסייע בבניית תמהיל אופטימלי, ומיצוי של מסלולי המשכנתא בהתאמה אישית ליכולת ההחזר, לשינויים עתידיים אפשריים ולחיסכון אופטימלי. יועצי המשכנתאות שינו את פני השוק בהנגשה של ידע ויכולת מיקוח, שהפכו את הבנקים לתחרותיים יותר, לטובת ציבור הלקוחות.
