טוב וחשוב לדעת כאשר ממחזרים משכתנא
משכנתא ביסודה היא הלוואה לצרכי דיור, אשר נכס הנדל"ן אשר נרכש באמצעותה משועבד לטובת הבנק המעניק את ההלוואה, עד לסיום תשלומי ההלוואה.
המשכנתא אשר נלקחת במעמד רכישת הנכס מושפעת מאלמנטים רבים הנוגעים הן למצב הכלכלה והמשק, והן לנונים האישיים של הלווה. עם השנים הנתונים הללו משתנים, והלוואה שהייתה טובה בשעתה, אינה בהכרח טובה או מתאימה למצב הנוכחי.
בעבור הסיטואציות הללו קיימת אפשרות מיחזור משכנתאות- תהליך בו הלווים נוטלים הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר, ומסלקים באמצעותה את ההלוואה הקיימת.
בחינת כדאיות
לפני ביצוע מחזור להלוואת המשכנתא הקיימת, מומלץ וכדאי לבחון את תנאי ההלוואה הקיימת, במטרה להעריך את כדאיות המחזור. על מנת לבחון את ההלוואה הקיימת יש לבקש מן הבנק בו מתנהלת המשכנתא דו"חות יתרה וסילוק, שיספקו את המידע אודות יתרת ההלוואה, התנאים והריביות בהם היא משולמת כיום, ועמלות ההיוון בגין סילוק מוקדם של ההלוואה.
לצד אלו יש לבחון האם היכולת הפיננסית שעל פיה נקבעו תנאי ההחזר להלוואת המשכנתא הקיימת עדין רלוונטיים, מהם השינויים הקיימים ביכולת ההחזר והאם ניתן להטיב את תנאי ההלוואה תוך שינוי אלמנטים הנוגעים להחזר החודשי.
לאחר בחינה מקיפה ובהירות בכל הללו, ניתן יהיה לפנות אל הבנק הקיים לצד בנקים אחרים, לקבלת הצעות מיחזור משכנתאות, ולבצע השוואה מקיפה בין ההצעות.
לא רק הריביות- מהו תמהיל משכנתא ומה השפעתו על ההלוואה
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך במיוחד, אשר יכול להגיע לשלושים שנים. בשל זמן ההחזרה הארוך של ההלוואה, המשכנתא למעשה עוסקת בניהול סיכונים, כאשר כל רכיב בהלוואה קובע תנאי ריבית אשר מושפעת ממשתנים אחרים, במטרה לאזן ולצמצם את רמת הסיכון ככל הניתן.
משכנתא אינה מוצר מדף, וקיימת חשיבות רבה להתאמה של ההלוואה לצרכי הלווה ויכולותיו.
תמהיל משכנתא אופטימלי הוא תמהיל אשר מחד גיסא מעניק הלוואת משכנתא יציבה ללא סיכונים מיותרים, ומאידך גיסא מביא בחשבון שינויים אפשריים במשק ובתנאי הריבית, כמו גם ביכולת ההשתכרות וההחזר של הלווים. כאשר צפויים סכומי כסף עתידיים אשר מיועדים לסגירת חלק מן המשכנתא, ניתן ואף נכון להביא אותם בחשבון ולתכנן סילוק במסלולים אשר אינם כוללים עמלות פירעון ומציעים ריבית מידית נמוכה.
במסלולים בהם התשלום צפוי להימשך עד לפירעון הסופי מומלץ לבחור באלו בעלי הסיכון הנמוך ביותר, במסלולים הכוללים ריבית קבועה כמו גם אפשרויות יציאה מדי מספר שנים.
מיחזור משכנתאות- האם כדאי להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות?
ענף המשכנתאות הוא ענף מקצועי הכולל מידע רב, אשר שליטה בו תביא לבניית התמהיל וההלוואה האופטימליים ביותר. כאשר הידע קיים, אין מניעה לפנות אל הבנקים באופן עצמאי ולנהל מיקוח על עלויות הריבית. יחד עם זאת, לא הידע המתאים- פקידי המשכנתאות בבנקים יכוונו את הלקוח למסלולים אשר ייעודם להטיב עם הבנק, ואינם רואים את טובת הלקוח וצרכיו.
יועץ משכנתאות מקצועי יביא ידע ומיומנות בניהול הלוואות משכנתא, לרבות הלוואות מורכבות, כמו גם יכולת מיקוח אל הבנק שתביא במרבית המקרים לחיסכון מהותי בעלות ההלוואה כולה. ערכו של יועץ מקצועי בחיסכון האפשרי בהלוואה יביא להשפעה על סכום ההחזר החודשי, אורך חיי ההלוואה וכמובן עלותה הסופית. כל אלו עולים בעשרת מונים על פני התשלום ליועץ, אשר עומד על כמה אלפי שקלים בסך הכל.
