מחזור משכנתא בצורה נכונה
אחד הכלים החשובים ביותר לניהול כלכלת המשפחה טמונים בניהול נכון של הלוואת המשכנתא, הרובצת על רבים ממשקי הבית בישראל. ההוצאה הממוצעת על דיור היא הוצאה כבדה, ועומדת במקרים רבים על כשליש מן ההכנסה החודשית הפנויה. תכנון אופטימלי של המשכנתא, פריסה נכונה של ההלוואה לאורך תקופת החזר מותאמת, תמהיל סולידי ובטוח וריביות משתלמות, עשויים לחסוך מאות שקלים בחודש למשק הבית ולפנותם לטובת הוצאות אחרות.
כיצד ניתן לשנות את תנאי ההחזר במשכנתא קיימת?
משפחות רבות נטלו משכנתאות לדיור עם רכישת דירת המגורים, תוך התחייבות לתקופות שבין עשרים לשלושים שנות החזר, בתנאים שהיו נהוגים במועד קבלת ההלוואה. על מנת לבצע שינוי בהלוואה יש צורך לבצע מחזור משכנתא- תהליך בו נוטלים הלוואה חדשה בעבור יתרת סכום המשכנתא, בתנאים טובים יותר, לצורך כיסוי ההלוואה הקיימת וסילוקה.
מהם הפרמטרים החשובים לבחינה בטרם ביצוע מחזור משכנתא?
יתרות לסילוק ועמלות- בטרם ביצוע המחזור יש לבחון את ההלוואה הקיימת, התנאים בהם ניתנה ועמלות ההיוון- אשר מהוות את עלויות הסילוק המוקדם שלה. את כל אלו ניתן לברר באמצעות הזמנת דו"ח יתרות לסילוק מן הבנק בו מתנהלת המשכנתא הנוכחית.
במקרים רבים נגלה באמצעות הדו"ח, כי למרות שנים ארוכות של תשלום חודשי למשכנתא, גובה ההלוואה המקורית נותר כמעט זהה להלוואה המקורית שנלקחה. נתון זה בלבד מעיד על הלוואת משכנתא גרועה, בה הריבית מסולקת בעיקרה לפני הקרן.
בכל הנוגע לעמלות ההיוון: חשוב לדעת, הבנק מעניק את ההלוואה כאשר הוא מתבסס על תשלום הריבית כמרכיב הרווחיות שלו. סילוק מוקדם של ההלוואה פוגע ברווחיות הבנק, ועל כן כרוך בעמלות סילוק. במרבית המקרים, למרות העמלות הללו, מחזור משכנתא יביא לשיפור מהותי של התנאים, מה שיהפוך את הפעולה למשתלמת למרות זאת.
תמהיל- תמהיל הלוואת משכנתא הוא למעשה פריסה של ההלוואה במסלולי סיכון וריבית שונים, כאשר מטרת התמהיל הוא לייצר משכנתא אופטימלית ביחס ליכולת ההחזר, פריסה נכונה של שנות ההחזר, ויצירת חלק הארי ויציב של המשכנתא. בניית התמהיל הוא החלק החשוב ביותר במשכנתא, כאשר באמצעות תמהיל מותאם אישית ניתן להביא בחשבון סכומי כסף עתידיים צפויים (קופות גמל, קרנות השתלמות, תכניות חיסכון), שינויים בהכנסות ובהוצאות ומשתנים נוספים.
מומלץ לבנות תמהיל בליווי של יועץ משכנתאות מומחה, ועם התמהיל הרצוי לפנות אל הבנק בו מתנהלת המשכנתא הקיימת ואל בנקים נוספים, לקבלת הצעות להשוואה ולמיקוח.
יכולת החזר- יכולת ההחזר החודשית היא הפרמטר המוביל עליו נשען הבנק בקביעת רמת הסיכון של ההלוואה, ומכאן גם נגזרת עלותה. יכולת ההחזר מושפעת מגובה ההכנסה הפנויה: ההכנסה המשותפת של בני הזוג בהפחתת התחייבויות קבועות. לצורך בחינת ההכנסה יבואו בחשבון משכורות, הכנסות כעצמאי בכפוף לדו"ח מס הכנסה ו/או אישור מרואה חשבון, הכנסות משכירות והכנסות קבועות הניתנות להוכחה ורישום אחרות.
ככלל, הבנקים נוטים לאשר הלוואת משכנתא כאשר ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מתוך ההכנסה הפנויה. יחד עם זאת, במקרה של הכנסות גבוהות ייתכן שיקול דעת בנושא זה.
בקביעת גובה ההחזר החודשי חשוב לבחון את המשכנתא לטווח הארוך, ולבחור בתכנית ובהחזר שלא יעמיסו על ההתנהלות החודשית. במקרים רבים של מחזור משכנתא הפעולה מתבצעת במטרה להפחית באופן ניכר את סכום ההחזר החודשי ו/או לצמצם את שנות ההחזר הנותרות.
ריביות- עוד בטרם תחילת התהליך ניתן להשוות את הריביות בתכנית הקיימת לריביות הנהוגות במשק, בהם ניתן לצפות באתרי הבנקים השונים, במחשבונים ובסימולטורים לבניית תכנית משכנתא.
