למה יש עלייה בבקשה למחזור משכנתא?
רבים נוהגים לחשוב שהעולמות הפיננסיים הם עולמות של מספרים, אלא שבכניסה לעובי הקורה נגלה כי כלכלה היא נושא הנשען על חברה, פוליטיקה, סוציולוגיה והתנהגות ארגונית וחברתית, לצד אלמנטים משפיעים רבים אחרים.
מומחיות בענף המשכנתאות נתפסה במשך שנים ארוכות נחלתם הבלעדית של פקידי הבנקים למשכנתאות, מה שהותיר בידיהם את האפשרות לקבוע את תנאי ההלוואות באופן כמעט חד צדדי ומוחלט. עם השנים, נולדה בציבור ההבנה כי הלוואת משכנתא היא מוצר צרכני לכל דבר ועניין, כאשר שכרה בצדה, והיא נרכשת בשוק תחרותי אשר ניתן למיקוח.
עם התובנה הזאת נולד גם מקצוע מבוקש, של מומחים פיננסיים המתמחים בענף המשכנתאות וההלוואות, ומביאים יכולת של ממש לסייע לציבור במיקוח אל מול הבנקים.
מה זה מחזור משכנתאות?
משכנתא היא הלוואה בעלת ערך כספי גבוה, אשר נפרסת על פני שנות החזר ארוכות. במקרים רבים התנאים בהם ניתנה המשכנתא מלכתחילה, עברו שינויים רבים, ואינם מתאימים עוד ללווה. במקרה כזה מומלץ לבצע מחזור משכנתא, פעולה שמהותה נטילת הלוואת משכנתא חדשה בתנאים משופרים ו/או מותאמים יותר, וכיסוי ההלוואה הישנה.
למה לבצע מחזור למשכנתא כעת?
עם פרוץ משבר הקורונה בישראל ובעולם, ניתן היה לזהות עלייה חדה בריביות במשק, שנולדה כמנגנון הגנה ראשוני של הבנקים. בהמשך, לאור התערבות רגולטורית הריביות שבו למצבם בטרם פרוץ המגיפה, ולאורך חודשי המשבר אף הוסיפו לצנוח.
לצד הריביות הנמוכות במיוחד, בחודש ינואר 2021, הוציא בנק ישראל הנחיה לכלל הבנקים למשכנתאות, בה קבע כי גובה החלק היחסי במשכנתא הנשען על ריבית הפריים במשק- יוגדל לכדי עד לשני שלישים מסכום המשכנתא הכולל, בשונה משליש שהיה נהוג עד כה. ריבית הפריים היא ריבית הפריים היא ריבית החושבת על בסיס ריבית בנק ישראל, אשר כאמור עומדת בימים אלו בשפל חסר תקדים. משמעות הדבר היא שינוי של חלק ניכר מן הלוואת המשכנתא והפחתה מידית של הריבית.
השינויים ברכיב הפריים שהונחלו תחילה לנוטלי משכנתאות חדשות בלבד, נכנסו לתוקף גם עבור ממחזרי המשכנתאות, מה שהוביל לגל של פניות למחזור משכנתאות אל הבנקים.
פרמטר חשוב נוסף שמשפיע על עולם המשכנתאות, הוא התחרותיות. בנק ישראל מרחיב את גבולות הפיקוח על הבנקים על מנת לייצר תחרותיות בשוק המשכנתאות, כאשר לצד אלה נוספו לא מעט מוסדות חוץ בנקאיים מורשים אשר מספקים הלוואות משכנתא, ומהווים תחרות ישירה לבנקים.
האם מחזור משכנתאות חייב להתבצע אל מול הבנק בו מתנהלת המשכנתא הקיימת?
ניתן לבצע מחזור משכנתא מול כל בנק, כאשר כאמור התחרותיות מהווה מרכיב חשוב בתנאי ההלוואה בסופו של דבר. מומלץ לפנות אל הבנק בו מתנהלת המשכנתא בבקשה למחזור, לקבל הצעה לתמהיל וריביות, ולערוך השוואה אל מול הצעות מבנקים נוספים.
האם בכל מקרה כדאי למחזר משכנתא?
במשכנתאות הוותיקות שנלקחו לפני עשור ויותר, ניכרות ריביות גבוהות ותנאים נוקשים, ועל כן כמעט תמיד תהליך המחזור יביא לחיסכון כלכלי מהותי. במשכנתאות חדישות יותר יש לבחון את התנאים במשכנתא הקיימת אל מול ההצעות הנוכחיות, עלויות הסילוק ופרמטרים אחרים- ולקבל החלטה בהתאם.
מה הערך של יועץ משכנתאות בתהליך?
יועץ משכנתאות הוא מומחה פיננסי, אשר מביא ידע רב והיכרות עם המערכת הבנקאית, ומייצג את האינטרס של הלקוח בלבד. היועץ יוכל לבנות תמהיל משכנתא מתאים ללווים, תוך התייחסות ליכולת ההחזר הנוכחית והעתידית, להוזיל את הריביות בזכות כוח ויכולת המיקוח, וכן לקדם את הבירוקרטיה ולפתור מורכבויות אשר עשויות לעלות בעת התהליך.
עלותו של יועץ משכנתא (כמה אלפי שקלים) בטלה בששים ביחס לחיסכון האפשרי בעלויות ההלוואה לאורך השנים.
