מחזור משכנתאות המדריך השלם
צניחת הריביות במשק כתוצאה ממשבר הקורונה, החלטת בנק ישראל בנושא הרחבת רכיב הפריים בתמהיל המשכנתאות ונסיקה של שוק הנדל"ן, הביאו מאת אלפי ישראלים לבחינת האפשרות למחזור המשכנתא, באמצעות יועץ משכנתאות או באופן עצמאי.
השאלות בעת ביצוע המחזור הן רבות, הבנקים השונים מציגים פרסומות והבטחות, ויודעי דבר ברשתות החברתיות מספקים פרשנות כלכלית ענפה לרגולציות ולשינויים בתחום.
ערכנו עבורכם את המדריך השלם למחזור המשכנתא, לרבות התייחסות לבנקים, לשינויים, לביטוחים ולנושאים נוספים.
מחזור משכנתאות– האם באמת מדובר בתהליך משתלם?
מחזור משכנתאות פותח למעשה את האפשרות לקבלת הלוואת משכנתא חדשה, מן הבנק בו מתנהלת המשכנתא כעת או מבנק אחר, במטרה להטיב את תנאי המשכנתא. ההטבה יכולה לבוא לידי ביטוי בשינוי בסכום התשלום החודשי, בקיצור או הארכה של השנים הנותרות לתשלום, בביצוע שינויים בתמהיל ההלוואה, ובהפחתת הריבית הכוללת בגינה.
מטרת המחזור היא להטיב עם הלווה, ובשל השינויים הרבים והנחיות בנק ישראל לבנקים בענף, בתכנון נכון ניתן לבצע התאמה ליכולת ההחזר החודשית, ובמקביל להביא לבניית תמהיל אופטימלי וריביות מופחתות. לווים רבים שביצעו בעבר מחזור למשכנתא מעידים על חיסכון בן מאות קלים מדי חודש ולעתים מאות אלפי שקלים לאורך התקופה כולה.
מחזור משכנתא– האם קיימת הגבלה למספר המחזורים או התקופות בהן ניתן לבצע?
ככלל, לא קיימת הגבלה בחוק הנוגעת למועדים האפשריים למחזור משכנתא, כמו גם מספר הפעמים למחזור או תקופות המתנה בין המחזורים השונים. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי מחזור משכנתא הוא תהליך בירוקרטי מורכב, המצריך הקדשה של זמן והתגייסות לנושא, ומכיל בתוכו עלויות נלוות.
רכיב קיים בחלק ניכר מן המשכנתאות הוא עלויות ההיוון- עלויות פירעון מוקדם של ההלוואה. עלויות הפירעון המוקדם מתייחסות לכל חלק בנפרד בתמהיל הכולל של ההלוואה ועשויות לעמוד על אלפי שקלים ויותר. אין משמעות הדבר שלא כדאי למחזר כלל, אלא כמובן שחשוב לנהל את התהליך באמצעות ידע וכלים מקצועיים, לבחון את העלויות לרבות עלויות היוון, פתיחת תיק, שמאות, קנסות מדד ואחרות- אל מול התועלת הכלכלית הצפויה, ולבחור במסלולים מבטיחים לאורך מספר שנים לכל הפחות.
האם בעת מיחזור משכנתא תנאי ההלוואה עשויים להשתנות לרעה?
מיחזור משכנתא הוא הליך אשר מיועד להטיב את תנאי ההלוואה והוא בבחינת זכות ובחירה של הלווה. במרבית המקרים פניה למחזור וביצוע סקר שוק מקיף בין הבנקים יביאו לשדרוג ולשיפור בתנאי ההלוואה, אולם ייתכנו גם מקרים שבהם בזכות הלוואה אטרקטיבית במיוחד שניתנה בעבר ו/או שינויים ביכולת ההשתכרות וההחזר של הלווה, שיסמנו אותו ברמת סיכון גבוהה יותר, לא ניתן יהיה לשפר את התנאים וההצעות להלוואת המחזור יהיו יקרות יותר. הצעות אלו אינן מחייבות את הלווה, שיוכל להחליט לשמר את תנאי ההלוואה הקיימת, ללא כל שינוי וללא כל מחויבות.
ניתן לערוך גם בדיקה עקרונית בטרם הפניה לבנק באמצעות מחשבוני משכנתא המצויים ברשת ולהעריך את היקף השינוי.
מיחזור משכנתאות– לבד או באמצעות יועץ משכנתאות
מיחזור משכנתאות הוא תהליך שאין כל מניעה לבצע באופן עצמאי ואין מחויבות בליווי של יועץ משכנתאות. יחד עם זאת, הערך הנוסף שמביא עמו יועץ משכנתאות מנוסה עשוי להיאמד בעשרות ובמאות אלפי שקלים, חיסכון מהותי ביחס לעלויות בנות אלפי שקלים בודדים- שבטלות בששים. מיחזור משכנתאות בליווי יועץ מקצועי יכלול בדיקת היתכנות וכדאיות, בניית תמהיל משתלם ואופטימלי אשר מותאם לשינויים שחלו על הלווים ממועד לקיחת המשכנתא המקורית, ניהול משא ומתן עם הבנקים השונים על עלויות הריבית ותנאי ההלוואה, התנהלות בירוקרטית וליווי במעמד החתימה ועד לקבלת הכסף וסילוק המשכנתא הישנה.
ישנם יחידי סגולה בעלי ידע פיננסי, הבנה עמוקה בהלוואות ארוכות טווח וניהולן וזמן פנוי- שיוכלו להשיג תוצאות טובות בעצמם בעת מחזור המשכנתא. לרבים אחרים מומלץ להיעזר בייעוץ ובליווי מקצועי.
מחזור משכנתא לאומי – לקוחות קיימים
מחזור משכנתא לאומי- בנק לאומי מציע תהליך בדיקה נוח ומהיר ללקוחות בעלי משכנתא בבנק, במטרה למנוע מהם להעביר את ההלוואה לבנקים מתחרים. בנק לאומי הוא אחד מן הבנקים הגדולים אשר עושה מאמץ לתפוס פלח שוק עיקרי גם בתחום המשכנתאות, מגלה לא אחת גמישות בירוקרטית ויצירתיות במטרה למשוך את הלווים. בנק לאומי למשכנתאות אמנם ממוקם במקום טוב באמצע בהיבט כמות וסכומי המשכנתאות, ואינו מוביל את השוק, אולם מציג גם נתוני החזרים ומוסר תשלומים גבוה של לקוחותיו, מה שמעיד על בדיקות קפדניות ליכולת ההחזר והתאמת משכנתאות טובה ללקוחות. בבנק יחידה עצמאית ומקצועית לטיפול במשכנתאות, אשר עם הורדת רכיב הפריים והריביות פועלת מסביב לשעון לטובת הלקוחות והפונים.
מחזור משכנתא פועלים– מידע רחב באתר בנק פועלים
בנק פועלים הוא הבנק השני בגודלו בישראל (במדד היקף ההון העצמי שבבעלות הבנק) וככזה מקפיד גם על אחזקה של יחידת משכנתאות ענפה ופעילה. לצד המפגשים עם צוות יועצי המשכנתאות של הבנק שניתן לתיאום מראש במוקד ייעודי לטיפול בפניות למשכנתאות, ניתן למצוא מידע רב באתר הבנק. האתר עדכני וכולל מידע על השפעות הקורונה על שוק המשכנתאות, השפעת השינויים בריבית הפריים, ניתוחי כדאיות וסיכונים, ומידע כללי בנושא משכנתאות הפתוח לכלל הציבור ולא ללקוחות הבנק בלבד.
בסקרי דעת קהל נתפס בנק הפועלים כנוקשה יותר במתן אישורים עקרוניים ובהתנהלות בירוקרטית, אולם מדובר מטבע הדברים בחוויות אישיות ולא במידע מדיד הניתן לכימות. בנק הפועלים מחזיק ומנהל משכנתאות של לא מעט לקוחות מרוצים, ובעת בחינת המיחזור חשוב וכדאי להביא אותו בחשבון לצרכי השוואה והתרשמות.
מיחזור משכנתא לאומי– האם ישנה הטבה ללקוחות אשר מנהלים בבנק את חשבון העובר ושב?
מיחזור משכנתא לאומי ללקוחות בנק לאומי המנהלים את החשבון השוטף בבנק, לעומת מחזור המשכנתא ללקוחות בעלי משכנתא בבנק לאומי, אך ללא חשבון עובר ושב: הבנקים הם עסק כלכלי לכל דבר ועניין, ועל כן חלק מאסטרטגיית השיווק שהם מציגים, היא מתן הטבות ללקוחות אשר מעבירים חשבון עובר ושב מבנק אחר, גם במעמד נטילת משכנתא.
דווקא לקוחות הבנק הקיימים פחות ירגישו את ההטבה והחיזור, אולם לעתים תנאים טובים למחזור המשכנתא ללקוחות המנהלים חשבון עובר ושב בבנק אחר, יותנו במעבר לבנק. אפשרות נוספת היא להציע ללקוחות אשר מעבירים חשבון עובר ושב הלוואה בתנאים אטרקטיביים במיוחד, שתאפשר הפחתה מסכום המשכנתא היקרה יותר. בשיטה זו הלקוח יטול את המשכנתא במלואה, ומיד לאחר מכן יסלק חלק ממנה בעקבות הלוואה משתלמת יותר שניתנה לו בזכות המעבר לבנק.
מחשבון מחזור משכנתא– עד כמה הוא מדויק?
מחשבון מחזור משכנתא הוא מחשבון שמאפשר ללווה לקבל הערכה אודות החיסכון אשר צפוי לו בעת מחזור המשכנתא. ניתן למצוא מחשבונים למחזור משכנתא באתרי הבנקים השונים, כמו גם באתרים עצמאיים של גופים פיננסיים ואתרי מידע בלתי תלוי. המחשבונים מאפשרים בהכנסת מספר נתונים בניהם סכום יתרת המשכנתא, מספר השנים הרצוי לסילוק, סוג ההלוואה והריביות, לקבל אומדן של תשלום חודשי שיתקבל בעת המחזור, חיסכון חודשי וחיסכון לאורך תקופת המשכנתא כולה. חשוב לשים לב כי הלקוח הוא שמכניס את נתוני הריבית כפי שהוא מעריך שיוכל לקבל, ולא מדובר במידע שהמחשבון מספק.
ניתן להיעזר במחשבון מחזור משכנתא לצורך קבלת הערכה כללית של השינוי והערכת כדאיות, אולם חשוב לזכור שמדובר בנוסחה כוללת למדי שאינה מביאה בחשבון פרמטרים דוגמת רמת הסיכון של הלווה, יכולות החזר, אחוז ההלוואה מערך הנכס וסכום ההון העצמי- משתנים חשובים אשר ישפיעו בפועל על הרכב ועלויות המשכנתא.
מיחזור הלוואה לכל מטרה
מיחזור הלוואה לכל מטרה מסוג משכנתא דומה בהתנהלות ובתחשיב להלוואות משכנתא אחרות. הלוואת משכנתא לכל מטרה ניתנת ללווה לצרכים שונים ואישיים, כנגד העמדת הנכס הקיים כערבות, ובתנאי שסכום ההלוואה הכולל (יתרת המשכנתא הקיימת שניתנה בעבר וערך ההלוואה החדשה) לא יעלו על חמישים אחוזים משווי הנכס, כפי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין.
הלוואת משכנתא לכל מטרה נחשבת להלוואה יקרה יותר ממשכנתא לדיור או לשיפוץ, שיוצרים ומחזקים את בטחונות הבנק, ומומלץ לבחון את האפשרות למחזר את ההלוואה בהתאם לשינויים ולריביות המופחתות שמוצעות כעת. במידה וקיים סכום נוסף המרכיב את המשכנתא מלבד סכום ההלוואה לכל מטרה, מומלץ לבחון את המחזור לסכום הכולל של המשכנתא.
כאשר המשכנתא מורכבת מהלוואה לדיור והלוואה לכל מטרה, במידה וישנם סכומים עתידיים המאפשרים סילוק של חלק מן הסכום- מומלץ לייעד אותם לחלק זה של ההלוואה, שהיא כאמור יקרה יותר.
מחזור משכנתא מחשבון מומלץ
מחזור משכנתא מחשבון מומלץ הוא בין המושגים אותם מרבים אנשים לחפש, במטרה לקבל את האומדן וההערכה לכדאיות המחזור, עוד בטרם הפניה הרשמית אל הבנק. ברשת מחשבונים רבים לביצוע תחשיבי משכנתאות חדשות ולביצוע תחשיבי מחזור, שנועדו להקל על הלווים ולספק בידם הערכה לאפשרויות להלוואה. באמצעות המחשבונים השונים ניתן להזין משתנים רבים, לשנות ולשחק עם המספרים, תקופות ההחזר והריביות המוערכות, במטרה להגיע לתחזית קרובה ככל הניתן למשכנתא שניתן להשיג בפועל.
למרות שמדובר במחשבונים דומים בשיטת הפעולה שלהם, מומלץ לנסות דווקא את אלה הנמצאים באתרים פיננסיים בלתי תלויים ומאפשרים משחק עם יותר משתנים, לצד מידע רב, מאמרים וכתבות שיסייעו ללווים.
תהליך מיחזור משכנתא
תהליך מיחזור משכנתא חכם יכלול מספר שלבים:
ריכוז נתונים- איסוף המידע הפיננסי המלא שישקף את מצב הלווים ומצב המשכנתא הקיימת. ניתן לבקש מן הבנק בו מתנהלת המשכנתא יתרה לסילוק ופירוט תשלומים, יתרות וריביות, לרבות עמלות היוון. נתונים נוספים הנוגעים ליכולת ההחזר של הלווים: תלושי שכר, דו"ח מס הכנסה לעצמאי, פרטי הלוואות נוספות.
פניה אל הבנקים- קיימת אי הסכמה בין יועצי משכנתאות שונים ולווים בנוגע לזכות הראשונים בנוגע למתן הצעת למחזור המשכנתא: יש הטוענים כי יש לפנות קודם לכן אל הבנק בו מתנהלת המשכנתא הקיימת לקבלת הצעה ולאחר מכן לבצע השוואה אל מול בנקים אחרים, ויש שטוענים שאל הבנק יש להגיע עם הצעות מוזלות מבנקים אחרים, שיהוו כוח מיקוח. כך או כך, מיחזור משכנתא אינו עניין לעצלנים ומקצרי תהליכים, ועל מנת לקבל את ההצעה הטובה והמשתלמת ביותר יש לקבל מספר הצעות, להתמקח ולהשיג את ההלוואה המשתלמת ביותר.
אישור עקרוני- עם ההחלטה על הבנק אתו יוצאים לדרך, יינתן אישור עקרוני להלוואה על ידי הבנק, שיכלול את סכום ההלוואה, התמהיל והריביות. האישור יעמוד לזכות הלווים למשך 14 יום, בהם עליהם לגייס את כלל המסמכים שדורש הבנק, להסדיר רישום וביטוחים.
קבלת ההלוואה בפועל-עם הגשת כל המסמכים והאישורים על פי דרישת הבנק תתבצע החתימה בפועל על הלוואת המשכנתא, והעברת הכסף.
מחזור משכנתא טפחות– יש אמת בפרסום?
מחזור משכנתא טפחות הוא מושג מעורר ציפיות אצל רבים. בנק מזרחי טפחות יצר הזדהות וחיבור לעולם המשכנתאות, באמצעות הפרזנטור החביב על הציבור דביר בנדק, שמשדר אותנטיות של איש משפחה במגוון סיטואציות אל מול הבנק.
בדומה לבנקים אחרים גם בנק מזרחי טפחות עושה שימוש בקדמה הטכנולוגית, ומספק ללקוחות כלים דיגיטליים למידע וביצוע פעולות בבנק, וזאת לצד שימור התדמית של בנק שירותי המקפיד על קשר אישי. מזרחי טפחות הוא בהחלט בין הבנקים המובילים בענף המשכנתאות, המציע מגוון הלוואות ואפשרויות מחזור משכנתא ללווים אשר המשכנתא שלהם מתנהלת בבנק, וללקוחות חיצוניים המבקשים למחזר את המשכנתא. יחד עם זאת לא כדאי להסתמך על הפרסומות בלבד, ומומלץ לכלול את הבנק ברשימת הבנקים בעת קבלת ההצעות והמיקוח, ולבחור בהצעה הטובה ביותר.
מיחזור משכנתא פועלים לעצמאיים
מיחזור משכנתא פועלים לעצמאיים הוא מיחזור ייחודי, כמו גם נטילת משכנתא לעצמאים מלכתחילה. עצמאים ובעלי עסקים מתקשים לעתים להראות יציבות בהכנסות, גם בעסקים רווחיים, דוגמת עסקים עונתיים, עסקים בעלי ריבוי הוצאות ואחרים. בתקופת משבר הקורונה עצמאים רבים כרעו תחת הנטל בשל הסגרים הארוכים ומניעת הפרנסה, מה שהביא אותם לפתחי הבנקים ליצור מחזור משכנתא, במטרה להפחית בעלויות החודשיות הכבדות.
הבנקים אשר בוחנים הכנסות ויכולת החזר כתנאי להלוואה ראו בעצמאים סיכון מוגבר, מה שהחמיר את התנאים לקבלת משכנתא.
עם זאת, עצמאים רבים אשר ניהלו משכנתא באחריות ותוך מוסר תשלומים גבוה בבנק הפועלים, זכו לליווי מקצועי והתאמה במחזור המשכנתא, למרות האתגרים והקושי.
סימולטור מיחזור משכנתא
סימולטור מיחזור משכנתא הוא כלי אותו ניתן למצוא באתרים פיננסיים רבים, באתרי ייעוץ ומידע בנושא משכנתאות והלוואות, ובאתרי הבנקים השונים. הסימולטור מאפשר ללקוחות הבנקים השונים, בעלי משכנתא קיימת, להיכנס ולהכניס מספר נתונים אודות המשכנתא הקיימת דוגמת: יתרת ההלוואה לסילוק, גובה ההחזר החודשי, המסלול והריבית, כמו גם פרטי המשכנתא הרצויה, ולקבל סימולציה ריאלית לאישור המשכנתא החדשה אשר ניתן יהיה לקבל בתהליך של מיחזור משכנתא.
הסימולטור פועל על אלגוריתם כללי למדי, ודורש מן הלקוח להגדיר את הריבית המוצעת ומסלול המשכנתא, ועל כן מנווה הערכה גסה בלבד, שכן אינו כולל בחינה של יכולות ההחזר, רמת הסיכון של הלקוח לבנק אשר מהווה רכיב חשוב בקביעת הריבית, ובניית תמהיל אישי מותאם להלוואה.
מחשבון מיחזור משכנתא– האם בטוח להכניס נתונים אישיים במחשבון?
נושאים פיננסיים לרבות נתונים אודות המשכנתא הקיימת והרצויה, הם נתונים אישיים אותם לא מומלץ למהר ולחשוף אל מול כל גורם. הרשת מלאה באתרים מסחריים ופרטיים, אשר מציעים שימוש ב מחשבון מיחזור משכנתא, אשר מספקים הערכה ומידע אודות מבנה ועלויות המיחזור האפשרי, עם הכנסת הנתונים. חשוב לשים לב ולעשות שימוש רק במחשבוני מחזור משכנתא אשר פתוחים למשתמשים ללא צורך בהרשמה מראש לאתר, וכן בכאלה אשר מבקשים נתונים כספיים אודות המשכנתא והריבית, אולם לא מתנים את המידע בחשיפת מידע אישי דוגמת שם מלא, מספר זיהוי, מספר נייד וכתובת אימייל. אתרים כאלה לרוב מיועדים לאיסוף מידע לצרכים שיווקיים ולבניית מאגרי לקוחות ומידע, לשימוש עתידי.
עלות מיחזור משכנתא
עלות מיחזור משכנתא שונה מאדם לאדם ותלויה במשתנים רבים. בין המשתנים ניתן למצוא את עלויות ההיוון- עמלות סילוק מוקדם שגובים הבנקים. עמלות אלה משתנות מהלוואה להלוואה, וגם בין הסכומים השונים בתמהיל הקיים. הודעה מוקדמת של למעלה מעשרה ימים על כוונת הסילוק תוכל לסייע בהפחתת חלק מן העלויות, אולם ישנן גם עלויות שלא ניתנות לשינוי.
עלות שמאות- בעת מחזור המשכנתא באותו הבנק לא יהיה צורך בהערכת הנכס מחדש, אולם העברת המשכנתא לבנק אחר תדרוש הערכת שמאי מקרקעין מוכר ומאושר על ידי הבנק, שירות הכרוך בעלות.
עלויות פתיחת תיק בקשה להלוואה עומדות על מאות שקלים וניתנות למיקוח, כאשר במידה וההלוואה מפוצלת למספר סכומים, דוגמת: הלוואת מחזור משכנתא והוספת סכום הלוואה לשיפוץ- הבנק יגבה את דמי פתיחת התיק בגין כל הלוואה.
ייעוץ משכנתא במידה ונלקח עומד על כמה אלפי שקלים- בהתאם לדרישת היועץ (ניתן למצוא יועצים בטווח שבין 5000-15000 ₪).
בעת ביצוע המחזור יש לכלול את העלויות בתחשיב ההוזלה הכולל. לרוב מחזור משכנתא יביא לחיסכון משמעותי ויהיה משתלם למרות העלויות הנלוות להליך.
מיחזור משכנתא דיסקונט – מידע על אופן העברת הכסף
מיחזור משכנתא בדיסקונט, כאשר המשכנתא המקורית נלקחה בבנק אחר, מצריכה העברה של הכסף מבנק דיסקונט אל הבנק הקודם, לצורך סילוק המשכנתא באופן מוחלט וסופי.
מיחזור משכנתא טפחות– האם נדרש שינוי בביטוח המשכנתא?
בנק טפחות למשכנתאות אשר מוביל את השוק בפלח המשכנתאות שהוא אמון עליהן, מכלל המשכנתאות במשק, מחזיק גם בסוכנות טפחות לביטוח אשר עומדת לרשות לקוחות הבנק. מזרחי טפחות אינו הבנק היחיד אשר מפעיל סוכנות ביטוח לצרכי ביטוחי משכנתא לטובת לקוחות הבנק. חשוב לדעת כי אין חובה לרכוש את הביטוח מן הסוכנויות שבבעלות הבנק, והלקוח מתחייב לביטוחי משכנתא: ביטוח חיים וביטוח נכס בערך המשכנתא הנקובה, ויכול לרכוש זאת בכל חברה וסוכנות ביטוח.
מיחזור משכנתא בטפחות, כאשר ביטוח המשכנתא קיים בסוכנות הבנק או בסוכנות אחרת, מצריך שינוי בתנאי הביטוח ולמעשה ביטול הפוליסה הקיימת ורכישת פוליסת ביטוח משכנתא חדשה, תוך שכבוד וקביעת הבנק למוטב, ובהתאמה לסכום שנלקח. במרבית המקרים מדובר יהיה בפוליסה זולה יותר, שכן בעת מחזור חלק מן המשכנתא הקיימת כבר סולקה באמצעות התשלומים החודשיים, וסכום המשכנתא החדש נמוך מן המקורי.
מזרחי טפחות מחזור משכנתא– כמה זמן אורך התהליך?
רבים מבקשים לסיים עם תהליך מחזור המשכנתא בזמן קצר, אולם חשוב לזכור כי מדובר בתהליך בירוקרטי אשר מצריך אישורים ואסמכתאות, מה שעשוי לקחת זמן. לאחר הפניה הראשונית אל הבנק, קבלת בדיקת היתכנות וכדאיות והצעת מחזור מוסכמת, הלקוח יישלח לביצוע שיעורי בית והגשת מסמכים בניהם עשויים להיות מסמכים התלויים בגורמים אחרים דוגמת: שמאות מקרקעין, אישורי מיסוי ודו"חות מרואה חשבון לעצמאים, מסמכים ממנהל המקרקעין ואחרים. ככל שיקדים הלקוח במלאכת האיסוף והצגת האישורים ניתן יהיה לקדם את ביצוע המחזור. בנק מזרחי טפחות בעת מחזור משכנתא מסייע ללקוחותיו בהכוונה מקצועית במטרה לקצר את ההליך ככל הניתן.
מחזור משכנתא דיסקונט– הערת אזהרה
בעת העברת המשכנתא לבנק דיסקונט, ידרוש בנק דיסקונט מן הבנק המחזיק במשכנתא הקיימת, לאפשר רישום של הערת אזהרה לזכותו. מדובר בדרכו של בנק דיסקונט לקבל סוג של ביטחון על הנכס, בעוד זה רשום לטובת הבנק המלווה המקורי.
חשוב לדעת כי אין מדובר בגחמה או החלטה מנהלתית של בנק דיסקונט בלבד, ורישום הערת אזהרה לטובת הבנק נדרשת בכל מקרה של מחזור משכנתא והעברתה בין בנקים שונים.
הבנק המקורי בו מתנהלת המשכנתא מחויב בביצוע הפעולה ואינו רשאי לסרב, וזאת על פי תקנות בנק ישראל בנוגע למשכנתאות. הפעולה כרוכה בתשלום עמלה.
מחזור משכנתא מזרחי טפחות– האם ניתן להגדיל את סכום המשכנתא?
בעת מחזור משכנתא מזרחי טפחות, ובבנקים נוספים, רבים מתעניינים האם ניתן באותו מעמד להגדיל את סכום המשכנתא. הריביות הנמוכות, השינויים הרגולטוריים וסכום הכסף שכבר שום ביחס למשכנתא המקורית- מביאים לא אחת להפחתה ניכרת בתשלום החודשי, ומאפשרת ללווים לזכות בסכום כסף נוסף תוך עמידה באותו סכום החזר.
חשוב לדעת כי מחזור המשכנתא בבנק מתייחס אך ורק לסכום המשכנתא הנותר, וההלוואה החדשה נועדה לסילוקו. יחד עם זאת, ניתן לצד המחזור לבקש הלוואה נוספת- משכנתא לכל מטרה, משכנתא לצרכי שיפוץ, הלוואה לצורך רכישת נכס נוסף, הלוואה לצורך סיוע לבני משפחה ומטרות מוגדרות נוספות.
על מנת לזכות בהלוואה כזאת לצד הלוואת המשכנתא הקיימת תידרשו להציג יכולת החזר אופטימית וטובה, כמו גם להציג הערכת שווי הדירה על ידי שמאי מקרקעין- כאשר ערך ההלוואה כולה, המשכנתא העומדת למחזור וההלוואה הנוספת- לא יעלו על חמישים אחוזים מערך הדירה/הנכס.
הלוואת משכנתא לשיפוץ, בזכות העובדה שהיא עתידה להגדיל את שווי הנכס, תהיה משתלמת ונוחה יותר, אולם תדרוש גם הצגת אסמכתאות לשיפוץ: תכנון ואישורים, הסכם עבודה עם קבלן שיפוצים, הצעות מחיר, קבלות ביצוע ואחרים.
הלוואה לכל מטרה תוכל לשמש לסיוע משפחתי, נסיעה לחו"ל, החלפת רכב ולכל צורך אחר, אולם מטבעה תהיה יקרה יותר.
ההלוואה היקרה ביותר במסגרת הלוואות משכנתא אשר אינן מיועדות לדיור היא הלוואה לכיסוי חובות קודמים, שעשויה להעיד על התנהלות כלכלית של הלווה ורמת סיכון גבוהה יותר.
מיחזור משכנתא בנק לאומי– האם ישנה משמעות לסניף הבנק בתהליך המיחזור?
לקוחות אשר מתעניינים ב מיחזור משכנתא בבנק לאומי מגלים לעתים כי לא כל סניפי הבנק פועלים באופן זהה. חשוב לדעת כי נטילה או מיחזור של משכנתא מתבצעת על פי תמחור, הנחיות ונהלים של בנק לאומי (ולמעשה כך מתנהלים הדברים גם בבנקים האחרים), ולא של סניף כזה או אחר. יחד עם זאת, לעבודה אל מול סניף מסוים יכולות להיות יתרונות הבאים לידי ביטוי ביחס האישי, במהירות הטיפול בבקשה, בקידום תהליכים בירוקרטיים ובמקצועיות היועץ. לא ניתן למחזר משכנתא בין סניפים שונים של אותו בנק, שכן התנאים והאישור בכל מקרה יינתנו על ידי הסניף הראשי של הבנק.
עלות מחזור משכנתא– האם כדאי לבצע בכל מקרה?
עלות מחזור משכנתא קיימת בכל תהליך מחזור, וכוללת רכיבים שונים אשר משתנים בין הלוואה אחת לאחרת. העלות כוללת את עמלות הסילוק המוקדם כפי שהוסכמו בין הבנק ללווה בתנאי המשכנתא המקורית. עלויות אלו נפרדות לכל מסלול בתמהיל המשכנתא ועשויות לעמוד על אלפי שקלים ועשרות אלפי שקלים. עלויות נוספות הם עלויות פתיחת תיק לביצוע ההלוואה אשר עומדות על מאות שקלים-ולרוב בטלות בששים ביחס לחיסכון הצפוי שבמחזור המשכנתא.
בשל העלויות הללו לא ניתן לקבוע באופן גורף כי מחזור המשכנתא כדאי בעבור כל לווה ובכל תנאי, ומומלץ בעת בדיקת ההיתכנות והכדאיות לכלול את כל העלויות על מנת לבחון את החיסכון האפשרי. משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, ובמקרה של כדאיות נמוכה מומלץ לעקוב אחר תנאי השוק והריביות, ולאתר את התזמון המושלם לביצוע המחזור- ולא למהר לבצע בכל מקרה ובכל מחיר.
איך מבצעים מחזור משכנתא בנק לאומי
בנק לאומי הוא הבנק הוותיק בישראל, המחזיק בפלח שוק ניכר משוק המשכנתאות. הבנק מציע תהליך סדור ומהיר למחזור משכנתאות ללקוחות הבנק.
תחילת התהליך הוא בפניה למוקד הטלפוני של זרוע המשכנתאות של בנק לאומי, מסירת מידע עקרוני וקביעת פגישת ייעוץ עם נציג בנק לאומי למשכנתאות. אל הפגישה יש להגיע ערוכים, מצוידים באסמכתאות ומסמכים על פי דרישת הבנק, במטרה להציג את הצרכים, היכולת הכלכלית והביטחונות לבנק, לצורך קבלת אישור עקרוני למחזור המשכנתא וקבלת הצעה.
ההצעה תכלול את התמהיל ואת הריביות, כאשר המידע אינו מחייב את הלווה, ומחייב את הבנק לתקופה בת שבועיים לשמירת התנאים שהוצעו.
במידה והלקוח יבחר להמשיך בתהליך מחזור משכנתא בנק לאומי, יידרש לספק מסמכים נוספים ולהגיע למעמד החתימות, בסיומו יושלם המחזור.
מיחזור משכנתא הבינלאומי
הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בשמו המלא, הוא הבנק החמישי בגודלו. לא מעט נוטלי משכנתאות ולווים מאמינים כי מוטב לקחת משכנתא מבנק קטן יותר, אשר יעשה עבור לקוחותיו יתר מאמץ. בפועל לא הוכח מספרית כי לבנק כזה או אחר קיימת עדיפות ברורה, הן ברמת השירות והן ברמת העלויות, על מתחריו.
הבנק הבינלאומי מציע מסלולי משכנתא גמישים וייעוץ מקצועי, אתר אינטרנט עשיר במידע ובמאמרים ועדכונים שוטפים, ומגוון הטבות ללקוחות אשר במהלך נטילת המשכנתא גם מעבירים את ניהול החשבון לבנק. בכל הנוגע לעלויות המשכנתא, מדובר בהשוואה אותה יש לבצע בכל זמן נתון אל מול המתחרים.
מיחזור משכנתא מחשבון הכולל תחשיב על פי תמהיל
השלב הראשוני בעבור רבים בתהליך מחזור משכנתא הוא חיפוש אחר מחזור משכנתא מחשבון- כניסה לאתרי הבנקים ולאתרים פיננסיים במטרה להעריך באופן עצמאי את גובה החיסכון האפשרי בתהליך המחזור.
מרבית מחשבוני המשכנתא נותנים מידע מוערך וכללי בלבד, ללא אלמנטים של התאמה אישית, ועל כן אינם מדויקים. מחשבון שיספק מידע מדויק יותר הוא מחשבון אשר כולל את האפשרות להזנת הנתונים, תוך פיצול המשכנתא לרכיבים על פי מספר תמהילים אפשריים, מה שיאפשר לגולש הן לקבל מידע רחב ואמין יותר, והן ללמוד על המסלולים, השפעתם והתמהיל הרצוי עבורו.
בכל מקרה חשוב לזכור כי המחשבון מספק נתונים על פי אלגוריתם קבוע, אינו מביא בחשבון משתנים רבים, ואינו כולל משא ומתן שעשוי להביא לשיפור של הנתונים והתוצאה הסופית.
בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא
בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא ניתן ואף רצוי לבצע מעת לעת, תוך עדכנות בשינויים הרגולטוריים במשק, השינויים בריביות הכלליות, והנחיות בנק ישראל לבנקים למשכנתאות. יחד עם זאת, לא כל שינוי משמעותו כדאיות כלכלית במחזור המשכנתא, ועל כן חשוב לבצע בדיקה מקיפה ומקצועית. הבדיקה מתבצעת תוך השוואת תנאי המשכנתא הקיימת לתנאים של המשכנתא אותה ניתן לקבל כיום.
בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא תכלול לא רק את נתוני המשק, הבנקים והריביות השונות, אלא גם נתונים אישיים של הלווה ושינויים ביכולת ההחזר וברמת הסיכון שהוא מהווה לבנק. זוג צעיר שנטל משכנתא על בסיס הכנסות מסוימות, שגדלו עם השנים, בזכות התפתחות אישית, וותק בעבודה, רכישת השכלה ופרמטרים אחרים- ייתכן ויהיה זכאי למשכנתא בתנאים נוחים יותר, עצם רמת הסיכון המופחתת שהוא מהווה לבנק, כמו גם יכולת החזר אופטימלית שתביא לשיפור התנאים.
בדיקת מיחזור משכנתא– לבד או באמצעות יועץ משכנתאות?
בדיקת מיחזור משכנתא ניתנת לביצוע בחיווי וייעוץ של מומחה בתחום המשכנתאות והפיננסיים, אולם אין כל חובה לליווי כזה. ניתן בהחלט לבצע את מחזור המשכנתא באופן עצמאי, תוך פניה אל מספר בנקים למשכנתאות והשוואת התנאים.
יחד עם זאת, חשוב לדעת כי הלוואת משכנתא היא הלוואה יקרה וארוכת שנים, כך שגם חיסכון שנראה על פניו מזערי ובא לידי ביטוי בשברי אחוזים בריבית, עשוי להיות בעל ערך של עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך תקופת המשכנתא כולה. ערכו של יועץ משכנתאות לא נמדד רק ביכולת המיקוח שלו על הריביות, אלא בעיקר בבניית תמהיל אישי ומותאם ללווה ולמשפחה. יועץ משכנתאות מקצועי יביא ראיה ארוכת טווח של שינויים אפשריים בתא המשפחתי וביכולות ההחזר, התייחסות לחסכונות, קופות גמל והכנסות עתידיות נוספות, ונטילת משכנתא אופטימלית ופחותת סיכונים. לצד אלה, קשרים ענפים ויכולת מיקוח אל מול הבנקים יסייעו כמובן במשא ומתן ובקידום ההליכים הבירוקרטיים לביצוע המיחזור במהירות וביעילות.
לווה אשר רואה בעצמו בעל ידע והבנה כלכלית, כמו גם פניות וזמן לצורך הגעה לפגישות לבנקים השונים, קבלת הצעות והשוואה בניהם, ויכולת מיקוח- עשוי להגיע לביצועים טובים גם ללא ליווי מקצועי של יועץ.
עלותו של יועץ משכנתאות אינה קבועה, מאחר ומדובר בשוק חופשי בו כל יועץ מגדיר את ערך עבודתו, ועומדת על כמה אלפי שקלים לרוב. עלות זאת היא מזערית ביחס לחיסכון האפשרי בבניה וביצירה של מיחזור משכנתא אופטימלי.
מהו מחזור משכנתא חוץ בנקאי
מהו מחזור משכנתא חוץ בנקאי למעשה? משכנתא חוץ בנקאית ניתנת על ידי גורמים פיננסיים שאינם בנקים, ומורשים על ידי משרד האוצר במתן הלוואות ארוכות טווח כנגד שעבוד נכסים. משכנתא זאת מהווה פתרון לאנשים אשר הם בבחינת מסורבי משכנתא בבנקים מסיבות שונות, לרבות אי עמידה בדרישות בירוקרטיות, עבר כלכלי מוכתם, סירוב לביטוח מטעם חברות הביטוח וסיבות נוספות.
בעת מחזור של המשכנתא ללווה כבר קיימת משכנתא בנקאית, וזאת לרוב תהיה טובה יותר מכל משכנתא חוץ בנקאית אשר לרוב תהיה הלוואה יקרה יותר. מחזור משכנתא קיימת במוסד חוץ בנקאי אינה מומלצת, והאופציה מתאימה יותר ללווים חדשים ובעלי מגבלות.
אפשרות שניה היא אפשרות הפוכה אותה מומלץ לבחון: אדם שנטל משכנתא חוץ בנקאית בשל סירוב הבנקים להעניק לו הלוואת משכנתא- אשר חל שינוי בנתוניו האישיים וכיום יהיה זכאי למשכנתא בנקאית- בהחלט נכון וכדאי יהיה עבורו לבצע את המחזור ולהקל על הריביות להן הוא מחויב.
מחזור משכנתא בבנק אחר– בירוקרטיה
מחזור משכנתא בבנק אחר, ביחס למחזור משכנתא בבנק הקיים, עשוי לכלול תהליך בירוקרטי ארוך יותר, ויתר קפדנות של הבנק בדרישה למסמכים ולאסמכתאות, שנועדו לקבוע את רמת הסיכון של הלווה ואת יכולת ההחזר שלו.
ביצוע המחזור בבנק הקיים מאפשר לבנק לעשות שימוש במסמכים ובמידע שצבר אודות הלקוח בשלב הבקשה של ההלווה המקורית, וכמובן להכיר את מוסר התשלומים ויכולת ההחזר שלו לאורך שנות המשכנתא הקיימת.
משכנתא היא מוצר לכל דבר, וקיימת תחרות בין הבנקים על הלקוחות, מה שמביא את הבנקים ליצור תכניות לא רק לגיוס לקוחות חדשים, אלא גם לשימור הלקוחות הלווים הקיימים.
הנוחות, המהירות והבירוקרטיה הנוחה מעט יותר מביאה רבים לתת עדיפות לבנק הקיים בו מתנהלת המשכנתא, אולם חשוב גם לזכור כי במקרה של הצעות אטרקטיביות והפרשים גבוהים, מוטב לספוג את חוסר הנוחות שבאיסוף והגשת מסמכים, ולזכות בהלוואה הטובה והמשתלמת ביותר.
מחזור משכנתא חלקי
מחזור משכנתא חלקי הוא מחזור אשר מתבצע כנגד החלק היקר יותר בהלוואה, אשר פוצלה למספר מסלולים. מחזור כזה עשוי להתבצע כאשר הלווה גילה יכולת להעמיד סכום כסף משמעותי לסילוק חלק מן ההלוואה, ומעונין לעשות זאת במטרה להפחית את עלות ההחזר החודשית, לקצר את תקופת התשלום ו/או להוריד את היקף עלויות הריבית. במקרה כזה יהיה עליו לנתח את יתרת ההלוואה במסלולים הקיימים, במטרה להבין מהו הרכיב במשכנתא אותו כדאי לסלק בשלב זב במטרה להגיע להלוואה האופטימלית.
ישנם מסלולים שונים בתמהיל המשכנתא אשר יקרים יותר מאחרים, תנודתיים יותר מאחרים וכאלה הכוללים עמלות פירעון מוקדם והיוון, לצד מסלולים שניתן לסלק ללא קנסות ועלויות.
במטרה לבצע מחזור חלקי ולסלק את הרכיב הפחות אטרקטיבי חשוב להכיר את הנתונים ולבצע סימולציית החזר וריביות לאחר הסילוק ועד לסוף התקופה.
מחזור משכנתא פריים
מחזור משכנתא פריים הוא מחזור שזכה לפופולריות בעקבות משבר הקורונה. החל מחודש ינואר 2021 עמדה לרשות נוטלי המשכנתאות הזכות לקחת עד שני שלישים מגובה ההלוואה הכוללת במסלול הפריים. לפני שממהרים לבצע מחזור משכנתא בשל השינוי ואמצעי התקשורת שהבטיחו חיסכון חודשי בן מאות שקלים- חשוב להבין מהו רכיב הפריים ומה השפעתו על המשכנתא.
רכיב הפריים הוא למעשה הריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל. היא מהווה מראה אל מצב המשק ונוטה לצנוח בעתות משבר ולהאמיר בתקופות של פריחה. מדובר בריבית התנודתית ביותר אשר לאורך השנים הראתה חוסר יציבות, ואף עמדה על אחוזים אימתניים בחלק מן התקופות.
יחד עם זאת, בשלב זה מדובר בריבית נמוכה במיוחד, מה שהופך אותה למשתלמת מאוד בטווח המיידי.
האם כדאי ונכון לקחת את הסכום המקסימלי במסלול הפריים? לא בהכרח. לבנקים נשמרה הזכות להוסיף על הפריים ואף לגלם את הירידה ברווחיהם במסלולים האחרים. מדובר באחד המקרים המובהקים שמוכיחים כי התמהיל הכולל חשוב מן הריבית הנקודתית.
מיחזור משכנתא בבנק אחר- יתרונות וחסרונות
מחזור משכנתא בבנק אחר ולא בבנק בו מתקיימת המשכנתא הנוכחית, ניתן ללא הגבלה, ואף ניתן לראות פרסומים של כלל הבנקים בישראל, המזמינים לווים מבנקים אחרים לבחינת אפשרות המחזור מולם. בכל הנוגע לתנאי המשכנתא אותם ניתן לקבל אין כל חוקיות. הנושא מורכב ותלוי בשינויים וברגולציות במשק ובכלכלה, בגובה הריבית במשק, וכמובן בהחלטתו של כל בנק. הבנקים יכולים לגלות גמישות גבוהה בענף המשכנתאות, הן בהתאמה של התמהיל והן בעלויות הריבית. גמישות זאת תבטא את רצונם להחזיק בלקוח ולהגדיל את שליטתם בפלח השוק, ותבוא על חשבון רווחיות הבנק.
לרוב בנק ירצה לשמר לווה קיים בעל מוסר תשלומים גבוה ונטול סיכונים, וילך לקראתו במתן הצעות מחזור משכנתא משתלמות. יחד עם זאת, תמיד מומלץ לערוך השוואה מקיפה ולבחור במשכנתא הטובה ביותר, ללא נאמנות לכל מוסד או גוף.
מיחזור משכנתא מחזור משכנתא
רגע של עברית: מיחזור משכנתא או מחזור משכנתא? הצורה הנכונה היא בכתיב חסר: מחזור משכנתא. יחד עם זאת, לרשת האינטרנט ולגוגל חוקים משלהן, ובעיקר היכולת לדעת למה מתכוון הגולש, גם כאשר הוא לא נאמן לכללי השפה העברית. רבים מחפשים מידע ברשת בכוונה בשגיאת כתיב, במטרה להגיע למאגרי מידע אחרים ושונים, ולכסות באופן מקסימלי את החיפוש. בענף המשכנתאות החיפושים הם רבים וגם המידע, ועל כן מומלץ לחפש בשתי התצורות, להכיר אתרים בלתי תלויים עשירים במידע, יועצי משכנתאות מקצועיים, מחשבוני משכנתא ושלל אפשרויות נוספות.
מיחזור משכנתא קורונה– היתרונות שבמגפת הקורונה
מיחזור משכנתא קורונה הוא בין מחזורי המשכנתא המבוקשים והפופולריים בישראל מזה שנים, כאשר המונח מתייחס בעיקרו לצניחת הריביות וההטבות הרגולטוריות שיצרה מגפת הקורונה, מה שהביא אלפי ישראלים אל פתחי הבנקים בבקשות למחזור.
הקשר בין ההוזלה במשכנתאות למשבר הקורונה טמונה בשני מאפיינים:
צניחת הריביות- בעוד שעם פרוץ המשבר הריביות בבנקים האמירו שחקים, לאחר תקופה קצרה חלה התייצבות ואף ירידה הדרגתית, עד לצניחה חסרת היקף והצעה של ריביות נמוכות במיוחד.
שינויים ברכיב הפריים- הנחיית בנק ישראל לאפשר ללווים קבלת סכום בן שני שלישים מערך המשכנתא כולה ברכיב הפריים, הנחשב נמוך במיוחד כעת.
כמה עולה מיחזור משכנתא
כמה עולה מיחזור משכנתא היא בין השאלות הראשונות שנשאלים יועצי המשכנתאות, כאשר מטבע הדברים לא ניתן לספק תשובה אחידה או הגדרה של סכום לשאלה. התשובה המדויקת ביותר תהיה שבמידה ואחרי המחזור כולו, עם תשלום ההוצאות כולן, התחשיב יצא לחובת הלקוח- מדובר יה בעסקה לא משתלמת ובמחזור מיותר ושגוי.
מחזור משכנתא יכלול עלויות בניהן עלויות היוון וסילוק מוקדם של הלוואה קיימת, פתיחת תיק ועמלות ביצוע ובמקרה של סיוע מקצועי גם תשלום ליועץ. כל אלו אמורים להתגמד אל סכום החיסכון שבמחזור, ובמידה והתחשיב אינו מציג זאת- לא משתלם למחזר את ההלוואה בתנאים שהוצעו.
מה זה מיחזור משכנתא לאחר גירושין
במקרה של גירושין, כאשר קיימת משכנתא והנכס נשאר בבעלות אחד מן הלווים, בהסכם מאושר על ידי בית המשפט, ככל הנוגע לבנק שני הלווים חתומים על ההלוואה. על מנת להעביר את ההלוואה על שם בעל הנכס הנוכחי ולפטור את הלווה הנוסף מכל חבות או זכות על הבית, יש להגיש בקשה מחזור משכנתא- בה למעשה בעל הדירה הנותר מגיש בקשה למשכנתא חדשה על שמו בלבד בסכום שנותר. ניתן לנצל את הסיטואציה לשינויים בתמהיל ובריביות ולהתאמת סכום ההחזר ללווה, בהתאם לכלל המשתנים.
באחריות בעל הנכס והלווה הנותר לעמוד בדרישות הבנק ולהוכיח רמת סיכון נמוכה ויכולות החזר- על מנת לאפשר את סילוק הלווה הנוסף שחתום על המשכנתא
מה זה מיחזור משכנתאות
מה זה מיחזור משכנתאות ומה ההבדל בין מיחזור לנטילת משכנתא- שאלה שמתעניינים רבים מעוניינים להבין. למעשה מיחזור משכנתא הוא נטילת הלוואת משכנתא חדשה, שנועדה לסילוק ההלוואה הישנה. במרבית פעולות המיחזור המטרה היא לשפר את תנאי התשלום, להפחית בריביות ולשנות את התמהיל לתמהיל משתלם יותר. יחד עם זאת, ישנן סיטואציות בהן לווים בעלי משכנתא בוחרים לבצע מחזור אשר דווקא גורע מן התנאים הקיימים, וזאת בשל שינויים במצב הכלכלי וביכולת ההחזר, דוגמת צורך בפריסת המשכנתא ליותר שנים והפחתת ההחזר החודשי.
מחזורי משכנתאות מתבצעים כל הזמן, כאשר הלקוחות רשאים להשוות תנאים ומחירים אל מול כלל הבנקים בישראל, ולנייד את ההלוואה לבנק שמעניק להם את התנאים הטובים ביותר, ואינם כבולים אל הבנק בו נטלו את המשכנתא מלכתחילה.
מתי אפשר לעשות מיחזור משכנתא
מתי אפשר לעשות מיחזור משכנתא שנלקחה בתקופת הקורונה? האם במקרה של ירידה נוספת בריביות נכון יהיה לבצע מחזור נוסף? האם מחזור שהתבצע לצורך ניצול השינויים ברכיב הפריים ניתן יהיה למחזר שנית במקרה של עליה בריביות הפריים?
שאלות אלו ועוד רבות אחרות מונחות לפתחם של יועצי המשכנתאות מדי יום, כאשר לצד הידע הרחב והניסיון שהם מביאים, עליהם לשמש מעט גם כמגידי עתידות וחוזי ריביות לטווח הארוך. בעוד שאת נושא התחזיות וניתוח השינויים העתידיים במשק לא מומלץ לקחת כאורים ותומים, מה שחשוב לדעת הוא שאין כל הגבלה על כמות הפעמים או התזמון שבו ניתן למחזר משכנתאות, אולם קיימות עלויות מחזור ועמלות פירעון מוקדם שיש להביא בחשבון בכל ביצוע מחזור משכנתא.
